En bref

L’enjeu

En France, on estime à 15% la part des copropriétés françaises très fragiles, soit près de 100 000 copropriétés et plus d’un million de logements[1]. Le processus de dégradation de ces copropriétés repose principalement sur des difficultés de gestion qui se traduisent par des charges de fonctionnement élevées, le développement d’impayés de charges non maîtrisés, la démobilisation des copropriétaires et une carence de l’entretien courant. Pour faire face à ce processus, les pouvoirs publics ont mis en place des opérations programmées, coûteuses pour les finances publiques, mais qui souvent ne font que geler le processus de dégradation car elles ne permettent pas des rénovations énergétiques ambitieuses.

[1] Etude ANAH / CGDD sur les copropriétés présentant des signes de fragilité (décembre 2012)

La démarche proposée

Nous proposons une offre rendant possible la rénovation énergétique et le rétablissement de la gouvernance de copropriétés fragiles, avec un objectif de recours minimal aux subventions publiques mobilisant une diversité de partenaires associatifs et entreprises.  Nous testons cette offre sur des copropriétés déjà dégradées, en complément des dispositifs des politiques publiques, et sur des copropriétés fragiles, dans une logique de prévention de la dégradation des copropriétés.

Les partenaires du programme

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L’enjeu de la dégradation des copropriétés en France

L’Agence nationale pour l’amélioration de l’habitat (ANAH) estime à 15% la part des copropriétés françaises très fragiles, soit près de 100 000 copropriétés et plus d’un million de logements. En outre, 5 à 15% des copropriétés restantes sont jugées à la limite du basculement vers un stade de grande fragilité.

Le processus de dégradation de ces copropriétés est connu et repose principalement sur des difficultés de gestion qui se traduisent par :

  • des charges de fonctionnement particulièrement élevées ;
  • le développement d’impayés de charges de plus en plus importants et non maîtrisés ;
  • une gestion inefficace, la démobilisation des copropriétaires et une carence de l’entretien courant ce qui contribue à renforcer la dégradation technique du bâtiment.

Ce cercle vicieux est souvent renforcé par d’autres phénomènes tels que la fuite des copropriétaires les plus solvables, remplacés par des copropriétaires plus modestes que ceux qui partent, ce qui ne fait qu’accentuer le phénomène précédent.

Les politiques publiques et leurs limites

Face à ce processus, l’ampleur des moyens et les méthodes déployées par les pouvoirs publics ne semblent pas à la mesure des enjeux :

  • les grandes opérations programmées sont à la fois coûteuses pour les finances publiques[2] avec des taux de subventionnement pouvant atteindre 90 à 95% du coût d’une opération et inaptes à traiter de grandes masses de logements[3].
  • elles ne font le plus souvent que geler le processus de dégradation qui reprend après quelques années car elles ne s’attaquent pas systématiquement à deux causes majeures de ce processus : le niveau de charges élevé et le dysfonctionnement de la gouvernance[4].

Ces constats ont poussé l’Etat à chercher de nouvelles solutions, à la fois moins coûteuses et plus efficaces, en travaillant en particulier sur deux axes :

  • des actions préventives : dispositifs d’observation et de prévention (veille et observation des copropriétés, programme opérationnel préventif d’accompagnement des copropriétés), mise en place d’un registre d’immatriculation des syndicats de copropriétaires (loi ALUR), fonds de prévoyance destiné à organiser les travaux à venir au sein de la copropriété (loi ALUR) ;
  • des approches globales : importance du diagnostic social, remobilisation des habitants, volonté de ne pas se focaliser sur le bâti et traiter les causes structurelles de la dégradation.

La complexité, la durée et les résultats énergétiques en-deçà des projections théoriques pèsent sur les projets de rénovation de copropriétés, dont la gestion pose également question.

Un projet de rénovation de copropriétés peut s’étendre sur plusieurs années, en moyenne entre 5 et 10 ans, en mobilisant un grand nombre d’acteurs, ce qui fait peser un risque sur le taux de réussite potentiel de l’opération. Il est impératif de proposer des schémas permettant de réduire la durée des projets.

Un certain nombre de projets de rénovation n’ont qu’un impact limité sur les charges énergétiques. Or, cette diminution est fondamentale, car elle justifie le coût des travaux. Il faut fiabiliser les estimations de baisse de performance énergétique avec des simulations prenant en compte les usages des habitants.

Enfin, la détermination du plan de financement du projet intervient souvent en fin de projet. Il est nécessaire de renouveler les méthodes de conception de projet, afin d’apporter aux copropriétaires une transparence et une lisibilité maximale le plus tôt possible.

[2] De 2006 à 2010, l’ANAH seule a accordé près de 471M€ de subventions pour la réhabilitation de copropriétés en difficulté : les aides aux syndicats constituent 52% du montant total des aides, les aides individuelles représentant les 48% restants. Cf. Rapport Braye ci-dessus. [3] Seules 1,3% des copropriétés jugées très fragiles ont été inscrites dans un dispositif opérationnel de l’Etat entre 2001 et 2011 (Forum des politiques de l’habitat privé, « Atelier diagnostic copropriété », mai 2013). [4] Parmi les copropriétés ayant bénéficié d’opérations programmées, 40 % des copropriétés construites avant 1959, 55% des copropriétés construites entre 1960 et 1974, et 60% des copropriétés construites après 1975, ont fait l’objet de travaux de remise en état d’un montant global inférieur à 5000€ par logement, montant insuffisant pour mener une action sensible sur la consommation énergétique.

Principe de la démarche proposée

L’Action Tank s’est attaché depuis 2013 à chercher un modèle économique rendant possible la rénovation énergétique et le rétablissement de la gouvernance de copropriétés, avec un objectif de recours minimal aux subventions publiques. Le spectre des copropriétés cibles est large puisque des expérimentations sont en cours sur des copropriétés déjà dégradées, en complément des dispositifs des politiques publiques, mais également sur des copropriétés fragiles, dans une logique de prévention de la dégradation des copropriétés.

Ces travaux ont mobilisé des partenaires variés : une entreprise générale experte en travaux de rénovation (Brézillon), des experts énergétiques et hydriques (EDF, Total, Veolia), des financeurs potentiels (La Banque postale, Crédit Municipal de Paris), des associations (Habitats Solidaires, Compagnons Bâtisseurs).

La démarche élaborée avec eux s’appuie sur les principes suivants :

  • rendre possible des travaux de rénovation notamment énergétiques (enveloppe et production d’énergie) à un coût optimisé (marges réduites ou nulles, mutualisation de frais de chantier), pour réduire les charges de fonctionnement des habitants et améliorer la situation d’ensemble de la copropriété ;
  • financer le reste-à-charge des copropriétaires par différents leviers (vente de droits à construire, mobilisation et préfinancement des subventions possibles, microcrédit habitat) ; l’impact sur la trésorerie des ménages est limité en calant le calendrier de remboursement des crédits contractés sur les économies de charges résultant des travaux de rénovation ;
  • impliquer les habitants – en amont, pendant et après les travaux – pour favoriser l’appropriation du projet, l’atteinte des objectifs de diminution de charges (énergétiques et hydriques) et remettre en place une bonne gouvernance.

L’objectif visé est d’achever le remboursement des crédits dans un délai le plus court possible pour laisser une copropriété à la gouvernance rétablie et à la capacité financière restaurée par la diminution des niveaux de charges. Ce temps de retour sera notamment déterminé par le statut (bailleur ou habitant) et le niveau de revenus de chaque copropriétaire. L’intérêt de ce projet pour les pouvoirs publics est de pouvoir traiter en amont des dispositifs existants des copropriétés en voie de fragilisation par le biais de dispositifs beaucoup moins coûteux que les dispositifs actuels.

Quatre leviers d’action identifiés

Quatre leviers d’action sont identifiés afin de répondre aux différents enjeux:

  • Un levier de financement supplémentaire en explorant sur chaque copropriété les pistes de densification (extension du bâtiment existant, pilotage, surélévation) dans la perspective de vendre les droits à construire à un promoteur ;
  • Un contrat de performance énergétique (CPE) permettant de garantir les économies d’énergies attendues grâce au projet afin de rassurer les habitants et les banques ;
  • Un accompagnement de la copropriété en deux temps (conception du projet, puis réalisation des travaux) permettant une meilleure lisibilité du projet pour les copropriétaires et un gain de temps significatif par rapport à un projet « classique ».
  • Une participation des habitants souhaitée et organisée à la conception du projet et suite à la livraison de l’opération, dans les usages liés aux dépenses d’énergie et d’eau.

Des projets d’expérimentations sont en cours sur plusieurs copropriétés en Ile-de-France avec :

  • Des niveaux de fragilité différents (en dispositif opérationnel de type OPAH ou non)
  • Des tailles de bâtiments différentes (entre 30 et 500 logements)
  • Des statuts de propriétaires différents (copropriétés classiques ou copropriétés « mixtes »).

Dans le cadre d’un de ces projets d’expérimentation à Clichy-sous-Bois, le programme a été lauréat de l’appel à manifestations d’intérêt national « Ville durable et solidaire » de l’Agence Nationale de Rénovation Urbaine (ANRU), lancé par le Commissariat Général à l’Investissement (CGI).

Nous sommes à la recherche de projets d’expérimentation complémentaires sur le territoire national et en particulier francilien.

Enfin, une méthodologie d’impact social du projet a été réalisée par le cabinet (IM)PROVE, avec le soutien de la Fondation Rexel. Ainsi, une étude d’impact du projet pour l’ensemble des parties prenantes (ville, pouvoirs publics, quartier, copropriété, copropriétaires, entreprises …) sera réalisée.