En bref

L’enjeu

En France, on estime à 15% la part des copropriétés françaises très fragiles, soit près de 100 000 copropriétés et plus d’un million de logements[1].On constate une progression globale du taux de logements en copropriété à la limite du basculement vers la grande fragilité au cours des dernières années. Parmi les facteurs de fragilité des copropriétés, Le processus de dégradation de ces copropriétés repose principalement sur des difficultés de gestion qui se traduisent par des charges de fonctionnement élevées, le développement d’impayés de charges non maîtrisés, la démobilisation des copropriétaires et une carence de l’entretien courant. En particulier, les charges énergétiques peser lourd dans le budget des habitants, en particulier dans des logements dont l’étiquette énergétique est mauvaise.

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[1] Etude ANAH / CGDD sur les copropriétés présentant des signes de fragilité (décembre 2012)

La démarche proposée

Depuis 2013, l’Action Tank s’est attaché à développer un modèle économique rendant possible la rénovation énergétique et le rétablissement de la gouvernance de copropriétés fragiles avec un objectif de recours minimal aux subventions publiques. La démarche élaborée avec les différents partenaires s’appuie sur les principes suivants :

  • La densification : création de logements supplémentaires sur la parcelle en vendant les droits à construire pour financer une partie du coût de la rénovation, en complément des subventions « classiques ».
  • Un schéma juridique innovant dissociant une phase de conception globale et une mise en concurrence sur des travaux : diminution de la durée du projet et visibilité accrue pour les copropriétaires sur le reste-à-payer final.
  • Un contrat de performance énergétique (CPE) : optimisation du projet de rénovation afin de maximiser les économies d’énergie, garanties par un CPE, pour un reste-à-charge supportable par les copropriétaires.
  • Un financement sur-mesure : remboursement des emprunts calé sur les économies de charges garanties afin de financer une partie du reste-à-charge.
  • La mobilisation des habitants : accompagnement en amont, pendant et après les travaux pour permettre l’appropriation du projet, diminuer au maximum les charges et remettre en place une bonne gouvernance.

Les partenaires du programme

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L’enjeu de la dégradation des copropriétés en France

L’Agence nationale pour l’amélioration de l’habitat (ANAH) estime à 15% la part des copropriétés françaises très fragiles, soit près de 100 000 copropriétés et plus d’un million de logements. En outre, 5 à 15% des copropriétés restantes sont jugées à la limite du basculement vers un stade de grande fragilité.

Le processus de dégradation de ces copropriétés est connu et repose principalement sur des difficultés de gestion qui se traduisent par :

  • des charges de fonctionnement particulièrement élevées ;
  • le développement d’impayés de charges de plus en plus importants et non maîtrisés ;
  • une gestion inefficace, la démobilisation des copropriétaires et une carence de l’entretien courant ce qui contribue à renforcer la dégradation technique du bâtiment.

Ce cercle vicieux est souvent renforcé par d’autres phénomènes tels que la fuite des copropriétaires les plus solvables, remplacés par des copropriétaires plus modestes que ceux qui partent, ce qui ne fait qu’accentuer le phénomène précédent.

Les politiques publiques et leurs limites

Face à ce processus, l’ampleur des moyens et les méthodes déployées par les pouvoirs publics ne semblent pas à la mesure des enjeux :

  • les grandes opérations programmées sont à la fois coûteuses pour les finances publiques[2] avec des taux de subventionnement pouvant atteindre 90 à 95% du coût d’une opération et inaptes à traiter de grandes masses de logements[3].
  • elles ne font le plus souvent que geler le processus de dégradation qui reprend après quelques années car elles ne s’attaquent pas systématiquement à deux causes majeures de ce processus : le niveau de charges élevé et le dysfonctionnement de la gouvernance[4].

Ces constats ont poussé l’Etat à chercher de nouvelles solutions, à la fois moins coûteuses et plus efficaces, en travaillant en particulier sur deux axes :

  • des actions préventives : dispositifs d’observation et de prévention (veille et observation des copropriétés, programme opérationnel préventif d’accompagnement des copropriétés), mise en place d’un registre d’immatriculation des syndicats de copropriétaires (loi ALUR), fonds de prévoyance destiné à organiser les travaux à venir au sein de la copropriété (loi ALUR) ;
  • des approches globales : importance du diagnostic social, remobilisation des habitants, volonté de ne pas se focaliser sur le bâti et traiter les causes structurelles de la dégradation.

La complexité, la durée et les résultats énergétiques en-deçà des projections théoriques pèsent sur les projets de rénovation de copropriétés, dont la gestion pose également question.

Un projet de rénovation de copropriétés peut s’étendre sur plusieurs années, en moyenne entre 5 et 10 ans, en mobilisant un grand nombre d’acteurs, ce qui fait peser un risque sur le taux de réussite potentiel de l’opération. Il est impératif de proposer des schémas permettant de réduire la durée des projets.

Un certain nombre de projets de rénovation n’ont qu’un impact limité sur les charges énergétiques. Or, cette diminution est fondamentale, car elle justifie le coût des travaux. Il faut fiabiliser les estimations de baisse de performance énergétique avec des simulations prenant en compte les usages des habitants.

Enfin, la détermination du plan de financement du projet intervient souvent en fin de projet. Il est nécessaire de renouveler les méthodes de conception de projet, afin d’apporter aux copropriétaires une transparence et une lisibilité maximale le plus tôt possible.

[2] De 2006 à 2010, l’ANAH seule a accordé près de 471M€ de subventions pour la réhabilitation de copropriétés en difficulté : les aides aux syndicats constituent 52% du montant total des aides, les aides individuelles représentant les 48% restants. Cf. Rapport Braye ci-dessus. [3] Seules 1,3% des copropriétés jugées très fragiles ont été inscrites dans un dispositif opérationnel de l’Etat entre 2001 et 2011 (Forum des politiques de l’habitat privé, « Atelier diagnostic copropriété », mai 2013). [4] Parmi les copropriétés ayant bénéficié d’opérations programmées, 40 % des copropriétés construites avant 1959, 55% des copropriétés construites entre 1960 et 1974, et 60% des copropriétés construites après 1975, ont fait l’objet de travaux de remise en état d’un montant global inférieur à 5000€ par logement, montant insuffisant pour mener une action sensible sur la consommation énergétique.

Principe de la démarche proposée

L’Action Tank s’est attaché depuis 2013 à chercher un modèle économique rendant possible la rénovation énergétique et le rétablissement de la gouvernance de copropriétés, avec un objectif de recours minimal aux subventions publiques. Le spectre des copropriétés cibles est large puisque des expérimentations sont en cours sur des copropriétés déjà dégradées, en complément des dispositifs des politiques publiques, mais également sur des copropriétés fragiles, dans une logique de prévention de la dégradation des copropriétés.

Ces travaux ont mobilisé des partenaires variés : une entreprise générale experte en travaux de rénovation (Brézillon), des experts énergétiques et hydriques (EDF, Total, Veolia), des financeurs potentiels (La Banque postale, Crédit Municipal de Paris, la Caisse d’Epargne), des associations (Habitats Solidaires, Compagnons Bâtisseurs).

La démarche élaborée avec eux s’appuie sur les principes suivants :

  • rendre possible des travaux de rénovation notamment énergétiques (enveloppe et production d’énergie) à un coût optimisé (marges réduites ou nulles, mutualisation de frais de chantier), pour réduire les charges de fonctionnement des habitants et améliorer la situation d’ensemble de la copropriété ;
  • financer le reste-à-charge des copropriétaires par différents leviers (vente de droits à construire, mobilisation et préfinancement des subventions possibles, microcrédit habitat) ; l’impact sur la trésorerie des ménages est limité en calant le calendrier de remboursement des crédits contractés sur les économies de charges résultant des travaux de rénovation ;
  • impliquer les habitants – en amont, pendant et après les travaux – pour favoriser l’appropriation du projet, l’atteinte des objectifs de diminution de charges (énergétiques et hydriques) et remettre en place une bonne gouvernance.

L’objectif visé est d’achever le remboursement des crédits dans un délai le plus court possible pour laisser une copropriété à la gouvernance rétablie et à la capacité financière restaurée par la diminution des niveaux de charges. Ce temps de retour sera notamment déterminé par le statut (bailleur ou habitant) et le niveau de revenus de chaque copropriétaire. L’intérêt de ce projet pour les pouvoirs publics est de pouvoir traiter en amont des dispositifs existants des copropriétés en voie de fragilisation par le biais de dispositifs beaucoup moins coûteux que les dispositifs actuels.

Quatre leviers d’action identifiés

Quatre leviers d’action sont identifiés afin de répondre aux différents enjeux:

  • Un levier de financement supplémentaire en explorant sur chaque copropriété les pistes de densification (extension du bâtiment existant, pilotage, surélévation) dans la perspective de vendre les droits à construire à un promoteur ;
  • Un contrat de performance énergétique (CPE) permettant de garantir les économies d’énergies attendues grâce au projet afin de rassurer les habitants et les banques ;
  • Un accompagnement de la copropriété en deux temps (conception du projet, puis réalisation des travaux) permettant une meilleure lisibilité du projet pour les copropriétaires et un gain de temps significatif par rapport à un projet « classique ».
  • Une participation des habitants souhaitée et organisée à la conception du projet et suite à la livraison de l’opération, dans les usages liés aux dépenses d’énergie et d’eau.

En collaboration avec la ville de Clichy-sous-Bois, la démarche de l’Action Tank est expérimentée sur une copropriété de 30 logements présentant une possibilité de densification sur le parking extérieur depuis 2015.

Le projet a été lauréat de l’appel à manifestations d’intérêt national « Ville durable et solidaire » de l’Agence Nationale de Rénovation Urbaine (ANRU) en 2016, lancé par le Commissariat Général à l’Investissement (CGI), et qui a été un accélérateur du projet.

Plusieurs études de conception ont été conduites dans le cadre de cet AMI, et remises aux copropriétaires, pour proposer 3 scénarios énergétiques : -35%, -45% et -60% d’économie d’énergie garantie. Ces études ont été réalisées avec le concours d’EDF Optimal Solution et de Bati-rénov (Bouygues).

Ces études, qui portent sur les travaux de rénovation, ont été complétées par des études concernant la densification de la parcelle, et la mobilisation de 2 bailleurs sociaux pour proposer un projet de construction avec rachat de droits-à-construire auprès de la copropriété.

En juin 2018, l’Assemblée Générale des copropriétaires des Pommiers a voté le principe de réhabilitation de la copropriété selon le scénario de rénovation BBC avec 60% d’économies d’énergie garanties par contrat, financée à 25% (soit 12 000€/logement) par la cession de droits à construire afférents au projet proposé par la société Batigère en avril 2018 en réunion d’information aux copropriétaires.

La rénovation énergétique de la copropriété de Clichy-sous-bois est donc permise par la vente de droits à construire sur le parking aérien existant de la copropriété, brique de financement venant s’ajouter aux subventions ANAH et FEDER. La densification a donc agi comme levier pour permettre un projet de rénovation autrement impossible. Le reste-à-charge après mobilisation des subventions et des droits à construire est nul pour les copropriétaires, ce qui explique que le financement sur-mesure n’a pas été expérimenté.

Le vote de juin 2018 a permis de lancer de façon séparée le projet de réhabilitation porté par la copropriété accompagnée par un assistant à maitrise d’ouvrage (ACTR), et le projet de densification porté par Batigère, accompagné par le cabinet d’avocats Chevreux sur la dimension juridique. Les consultations pour le projet rénovation, comme pour le projet construction, sont attendues au 1er semestre 2019.

Par ailleurs, fin 2017, l’Action Tank avait été retenu comme lauréat à un appel à projet CIS pour une expérimentation du modèle sur 20 copropriétés. Toutefois, le projet n’a pas pu aboutir en 2018 faute de la désignation d’un tiers-payeur public.