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Guide pratique – Mener une démarche de rénovation-densification pour financer la rénovation énergétique en copropriété

Ce guide détaille les étapes et les conditions de mise en œuvre d’un projet de « rénovation-densification » d’une copropriété : il s’agit d’un projet de rénovation complète intégrant un volet de travaux d’économies d’énergie, financé en partie par la vente de droits à construire appartenant à la copropriété qui se traduit par une densification de la parcelle. L’objectif de ce type de projet est de réussir à financer des travaux de rénovation énergétique ou d’améliorer le niveau d’ambition des travaux avec la mobilisation d’un financement supplémentaire, tout en garantissant la diminution des charges énergétiques de la copropriété après travaux.

Le parc privé collectif est le segment du parc résidentiel français qui concentre le plus de difficultés à sa rénovation : il se caractérise par des qualités thermiques très inférieures au parc social et un rythme de rénovation significativement inférieure au parc privé individuel. Trop souvent des travaux de rénovation énergétiques sont abandonnés faute de capacité des copropriétaires à assumer des restes à charges élevés, au profit de ravalements simples ou de travaux énergétiques de moindre envergure, ce qui génère un surcoût pour les copropriétaires et la destruction du gisement d’économies pour le bâtiment. Si ce constat est partagé pour toutes les copropriétés, il est particulièrement saillant pour les copropriétés dégradées ou fragiles.

Mobilisable sous certaines conditions, la vente de droits à construire est un levier fort qui permet de réduire le reste à charge des copropriétaires. La vente de droits à construire constitue aussi une méthode de densification douce des villes, et à ce titre, elle peut venir servir les objectifs d’aménagement urbain et de développement des équipements et logements des collectivités.

La rénovation-densification a fait l’objet d’une première expérimentation sur la copropriété des Pommiers, située à Clichy-sous-Bois, en Seine-Saint-Denis, dans le cadre d’une réponse à l’appel à manifestation d’intérêt Ville durable et solidaire (Programme d’Investissement d’Avenir) porté par l’Agence Nationale pour la Rénovation Urbaine, en partenariat avec l’EPT Grand Paris Grand Est, la ville de Clichy-sous-bois, Citémétrie, l’EPF d’Ile-de-France, et Batigère. L’Action Tank Entreprise & Pauvreté a été impliqué dès la conception de l’expérimentation et a assuré un soutien opérationnel fort au projet de 2015 à 2020. Indépendamment des spécificités opérationnelles et contextuelles du projet des Pommiers, l’expérimentation a démontré que la vente de droits à construire pouvait financer 25% du projet de rénovation énergétique, pour un gain énergétique garanti de plus de 50%.

Ce guide pratique a vocation à améliorer la compréhension de l’imbrication d’un projet de densification et d’un projet de rénovation d’un immeuble existant, afin de faciliter l’appropriation d’une démarche de rénovation-densification par tous les acteurs institutionnels qui agissent pour la rénovation des copropriétés, et les copropriétaires eux-mêmes. L’objectif est de faciliter le déploiement de cette démarche de rénovation-densification, et ainsi contribuer à l’accélération de la rénovation énergétique des copropriétés et à la lutte contre la précarité énergétique. Il s’appuie sur le témoignage de plusieurs acteurs pour proposer, à chaque étape, les recommandations tirées en particulier de l’expérimentation menée à Clichy-sous-Bois, et d’initiatives inspirantes portées par d’autres acteurs sur les territoires.

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Guide pratique : Construire une offre de logements sociaux plus accessibles et abordables en France. Analyse et retour d’expérience de la démarche Le Logement Solidaire sur l’opération des Jardins de Stains

 

Ce guide pratique détaille les constats et les principes clés à l’origine de la démarche Le Logement Solidaire, initiée en 2012 par l’entreprise Bouygues Bâtiment Ile-de-France Habitat Social et l’association Action Tank Entreprise & Pauvreté, le contexte et les résultats de l’opération « Les Jardins de Stains », la méthodologie mise en œuvre, les impacts attendus ainsi que les facteurs clés de succès pour permettre une diffusion de ce modèle. 

La démarche Le Logement Solidaire a pour objectif de produire des logements plus accessibles, plus abordables et de qualité : la recherche d’accessibilité vise à augmenter la proportion des demandeurs de logements pouvant accéder au parc social et notamment dans le parc social neuf ; la recherche d’abordabilité vise à diminuer le poids du logement dans le budget de ceux qui entrent dans ces logements sociaux neufs, sans dégrader la qualité des logements.

Pour atteindre ces objectifs, Le Logement Solidaire repose sur deux innovations dans la production de logements :

  • Réinventer la méthode de détermination de la programmation pour rendre les logements sociaux plus accessibles : la programmation est déterminée d’abord par les besoins locaux de logements puis par les contraintes économiques, administratives et politiques, plutôt que d’être basée sur le bilan économique et des préconisations de production standardisées.
  • Réinventer la méthode de conception immobilière pour rendre les logements sociaux plus abordables : la conception repose sur un pilotage de l’ensemble des choix par le coût global (et non par le coût d’investissement) dans le cadre d’une démarche intégrée prenant en compte les usages. La méthode de co-conception permet de rompre les silos entre les acteurs de la chaîne de valeur du logement : tous les acteurs sont mobilisés dès le début de la phase de conception et réunis autour de l’objectif de réduction du coût d’usage des locataires et d’augmentation de leur reste-pour-vivre. Cette collaboration permet de prendre en compte toutes les contraintes et objectifs des parties prenantes (collectivités territoriales, services de l’Etat, agences publiques, aménageur, bailleur, constructeur, architecte, entreprises de maintenance, futurs habitants, promoteur…) et d’identifier des leviers de réduction du coût, en cohérence avec les usagers.

Le Logement Solidaire a fait l’objet d’une première expérimentation aboutie en partenariat avec le bailleur social Seine-Saint-Denis habitat, l’EPT Plaine Commune et la ville de Stains. L’opération « Les Jardins de Stains » se compose de 59 logements dont la programmation (typologie, financement, surface) a été définie sur mesure pour les publics ciblés, intégrant des leviers techniques et sociaux innovants (labellisation Passivhaus, démarche de participation habitante…) et proposant une amélioration du coût d’usage de 117€/mois par rapport à un logement social T3 produit classiquement. Cette démarche a bénéficié du soutien de l’ANRU au titre du PIA “Ville Durable et Solidaire” dont l’EPT Plaine Commune est lauréat depuis 2015.

Financé par Seine-Saint-Denis habitat et par l’ANRU, ce guide pratique a vocation à partager les enseignements tirés de l’opération des Jardins de Stains, et à donner des clés à l’ensemble des acteurs impliqués ainsi qu’à d’autres acteurs intéressés, pour reproduire cette démarche en l’adaptant aux contextes locaux.

 

2 fichiers à télécharger :Le Logement Solidaire – Guide méthodologique Construire une offre de logements sociaux plus accessibles et abordables en FranceLe Logement Solidaire – Synthèse du guide méthodologique Construire une offre de logements sociaux plus accessibles et abordables en France