Ce guide détaille les étapes et les conditions de mise en œuvre d’un projet de « rénovation-densification » d’une copropriété : il s’agit d’un projet de rénovation complète intégrant un volet de travaux d’économies d’énergie, financé en partie par la vente de droits à construire appartenant à la copropriété qui se traduit par une densification de la parcelle. L’objectif de ce type de projet est de réussir à financer des travaux de rénovation énergétique ou d’améliorer le niveau d’ambition des travaux avec la mobilisation d’un financement supplémentaire, tout en garantissant la diminution des charges énergétiques de la copropriété après travaux.

Le parc privé collectif est le segment du parc résidentiel français qui concentre le plus de difficultés à sa rénovation : il se caractérise par des qualités thermiques très inférieures au parc social et un rythme de rénovation significativement inférieure au parc privé individuel. Trop souvent des travaux de rénovation énergétiques sont abandonnés faute de capacité des copropriétaires à assumer des restes à charges élevés, au profit de ravalements simples ou de travaux énergétiques de moindre envergure, ce qui génère un surcoût pour les copropriétaires et la destruction du gisement d’économies pour le bâtiment. Si ce constat est partagé pour toutes les copropriétés, il est particulièrement saillant pour les copropriétés dégradées ou fragiles.

Mobilisable sous certaines conditions, la vente de droits à construire est un levier fort qui permet de réduire le reste à charge des copropriétaires. La vente de droits à construire constitue aussi une méthode de densification douce des villes, et à ce titre, elle peut venir servir les objectifs d’aménagement urbain et de développement des équipements et logements des collectivités.

La rénovation-densification a fait l’objet d’une première expérimentation sur la copropriété des Pommiers, située à Clichy-sous-Bois, en Seine-Saint-Denis, dans le cadre d’une réponse à l’appel à manifestation d’intérêt Ville durable et solidaire (Programme d’Investissement d’Avenir) porté par l’Agence Nationale pour la Rénovation Urbaine, en partenariat avec l’EPT Grand Paris Grand Est, la ville de Clichy-sous-bois, Citémétrie, l’EPF d’Ile-de-France, et Batigère. L’Action Tank Entreprise & Pauvreté a été impliqué dès la conception de l’expérimentation et a assuré un soutien opérationnel fort au projet de 2015 à 2020. Indépendamment des spécificités opérationnelles et contextuelles du projet des Pommiers, l’expérimentation a démontré que la vente de droits à construire pouvait financer 25% du projet de rénovation énergétique, pour un gain énergétique garanti de plus de 50%.

Ce guide pratique a vocation à améliorer la compréhension de l’imbrication d’un projet de densification et d’un projet de rénovation d’un immeuble existant, afin de faciliter l’appropriation d’une démarche de rénovation-densification par tous les acteurs institutionnels qui agissent pour la rénovation des copropriétés, et les copropriétaires eux-mêmes. L’objectif est de faciliter le déploiement de cette démarche de rénovation-densification, et ainsi contribuer à l’accélération de la rénovation énergétique des copropriétés et à la lutte contre la précarité énergétique. Il s’appuie sur le témoignage de plusieurs acteurs pour proposer, à chaque étape, les recommandations tirées en particulier de l’expérimentation menée à Clichy-sous-Bois, et d’initiatives inspirantes portées par d’autres acteurs sur les territoires.

Ce guide pratique détaille les constats et les principes clés à l’origine de la démarche Le Logement Solidaire, initiée en 2012 par l’entreprise Bouygues Bâtiment Ile-de-France Habitat Social et l’association Action Tank Entreprise & Pauvreté, le contexte et les résultats de l’opération « Les Jardins de Stains », la méthodologie mise en œuvre, les impacts attendus ainsi que les facteurs clés de succès pour permettre une diffusion de ce modèle. 

La démarche Le Logement Solidaire a pour objectif de produire des logements plus accessibles, plus abordables et de qualité : la recherche d’accessibilité vise à augmenter la proportion des demandeurs de logements pouvant accéder au parc social et notamment dans le parc social neuf ; la recherche d’abordabilité vise à diminuer le poids du logement dans le budget de ceux qui entrent dans ces logements sociaux neufs, sans dégrader la qualité des logements.

Pour atteindre ces objectifs, Le Logement Solidaire repose sur deux innovations dans la production de logements :

• Réinventer la méthode de détermination de la programmation pour rendre les logements sociaux plus accessibles : la programmation est déterminée d’abord par les besoins locaux de logements puis par les contraintes économiques, administratives et politiques, plutôt que d’être basée sur le bilan économique et des préconisations de production standardisées.
• Réinventer la méthode de conception immobilière pour rendre les logements sociaux plus abordables : la conception repose sur un pilotage de l’ensemble des choix par le coût global (et non par le coût d’investissement) dans le cadre d’une démarche intégrée prenant en compte les usages. La méthode de co-conception permet de rompre les silos entre les acteurs de la chaîne de valeur du logement : tous les acteurs sont mobilisés dès le début de la phase de conception et réunis autour de l’objectif de réduction du coût d’usage des locataires et d’augmentation de leur reste-pour-vivre. Cette collaboration permet de prendre en compte toutes les contraintes et objectifs des parties prenantes (collectivités territoriales, services de l’Etat, agences publiques, aménageur, bailleur, constructeur, architecte, entreprises de maintenance, futurs habitants, promoteur…) et d’identifier des leviers de réduction du coût, en cohérence avec les usagers.

Le Logement Solidaire a fait l’objet d’une première expérimentation aboutie en partenariat avec le bailleur social Seine-Saint-Denis habitat, l’EPT Plaine Commune et la ville de Stains. L’opération « Les Jardins de Stains » se compose de 59 logements dont la programmation (typologie, financement, surface) a été définie sur mesure pour les publics ciblés, intégrant des leviers techniques et sociaux innovants (labellisation Passivhaus, démarche de participation habitante…) et proposant une amélioration du coût d’usage de 117€/mois par rapport à un logement social T3 produit classiquement. Cette démarche a bénéficié du soutien de l’ANRU au titre du PIA “Ville Durable et Solidaire” dont l’EPT Plaine Commune est lauréat depuis 2015.

Financé par Seine-Saint-Denis habitat et par l’ANRU, ce guide pratique a vocation à partager les enseignements tirés de l’opération des Jardins de Stains, et à donner des clés à l’ensemble des acteurs impliqués ainsi qu’à d’autres acteurs intéressés, pour reproduire cette démarche en l’adaptant aux contextes locaux.

La « double pénalité de pauvreté » désigne le fait que les ménages pauvres doivent, en plus de subir un pouvoir d’achat plus faible, payer un même bien ou service plus cher par unité de consommation que le consommateur « médian ».

En 2022, on estime que la double pénalité brute annuelle s’élève à 1 536€, soit 8,7% des dépenses. Certaines aides permettent de réduire ses effets à 96€ de double pénalité nette annuelle, soit 0,6% des dépenses. Néanmoins, selon leurs profils et capacité à bénéficier ou non de ces aides, de nombreux ménages sont confrontés à une double pénalité nette qui peut atteindre plusieurs milliers d’euros par an.

Après une première étude menée en 2011, l’Action Tank Entreprise et Pauvreté et La Banque Postale, en partenariat avec le Boston Consulting Group (BCG), ont souhaité mettre à nouveau ce phénomène de double pénalité « sous la loupe ». Cette étude met en lumière la manière dont ce phénomène affecte aujourd’hui les ménages pauvres en France – en termes d’ampleur, en euros, des double pénalités éprouvées, des catégories de dépense concernées, et des facteurs et mécanismes à l’origine de cette « double peine ».

Pour recevoir l’étude¹ ou sa synthèse dans votre boîte mail, cliquez sur les boutons rouges ci-après !

L’étude sur la double pénalité de pauvreté menée en 2022 par l’Action Tank et le BCG (dans le cadre de sa contribution pro-bono à l’Action Tank), et en partenariat avec La Banque Postale, avait pour objectif de :

• Quantifier la double pénalité éprouvée par les ménages pauvres du premier décile de niveau de vie, par catégorie de dépense – à la fois en moyenne et en étudiant différents profils spécifiques, car la double pénalité ressentie dépend de la structure de consommation, qui varie d’un ménage à un autre ;
• Réinterroger les mécanismes sous-jacents conduisant à des effets de double peine de pauvreté (facteurs explicatifs de la double-peine) ;
• Mettre en lumière des effets qui viennent, dans une certaine mesure, compenser la double pénalité éprouvée par les ménages pauvres (politiques publiques)

1. La version de l’étude en téléchargement ci-dessous présente les principaux résultats de l’étude : il est possible d’accéder à une version plus complète de l’étude, détaillant notamment les modalités de calcul de la double pénalité de pauvreté, en formulant une demande à l’adresse mail suivante : contact@at-entreprise-pauvrete.org

Notre objectif : lutter contre la pauvreté de manière plus efficace 

Dans ce Livre blanc, l’Action Tank, laboratoire d’innovation sociale réunissant entreprises, acteurs publics, associations et monde académique pour contribuer à la réduction de la pauvreté et de l’exclusion en France, partage son expertise avec la vocation d’inspirer les acteurs de la lutte contre l’exclusion et des politiques sociales en France, pour de meilleurs résultats. 

Comment lutter plus efficacement contre la pauvreté et quelles formes de pauvreté doit-on cibler ? Quel critère d’éligibilité est le plus pertinent afin de toucher les ménages pauvres ? Comment éviter le non-recours, phénomène massif constaté par les pouvoirs publics depuis de nombreuses années dans la distribution des prestations sociales ?

Cinq principes pour mieux cibler, limitant les effets excluants non-souhaités et la « maltraitance administrative »

L’Action Tank Entreprise et Pauvreté identifie cinq principes de la définition et la mise en œuvre de la stratégie de ciblage qui maximise l’impact des programmes inclusifs :

• Commencer par définir le type de pauvreté ciblé et ses symptômes, pour en déduire un public cible
• Choisir un ou plusieurs critères d’éligibilité selon les caractéristiques et le volume de la population totale qui répond à ces critères
• Mettre en œuvre une vérification de l’éligibilité qui s’intègre bien aux réalités du travail des acteurs partenaires (type de contact avec le public, outils déjà utilisés…)
• Anticiper tous les freins créés par la condition d’éligibilité
• Créer des modalités de suivi des programmes qui permettent d’ajuster le critère d’éligibilité si nécessaire pour mieux toucher la cible.

Les besoins à couvrir restent grands (logement, assurance, alimentation) : il y a encore fort à faire pour réduire la pauvreté en développant de nouveaux programmes inclusifs aux critères larges et souples, pour bien toucher ceux pour qui ces programmes ont été conçus !

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L’Action Tank a contribué au livre « Agir contre le non-recours aux droits sociaux » dirigé par Philippe Warin, avec un chapitre intitulé « Accéder aux biens et services essentiels : les offres de « social business ».

L’ouvrage est paru en octobre 2019 aux éditions PUG.

Pour en savoir plus : https://www.pug.fr/produit/1700/9782706143991/agir-contre-le-non-recours-aux-droits-sociaux

En 2015, le Boston Consulting Group a réalisé pour le compte de l’Action Tank une analyse du budget global de l’automobilité afin d’identifier des leviers d’économie.

Deux axes d’études :

1. L’analyse du budget par ancienneté du véhicule en détaillant
   • les frais d’acquisition
   • les frais d’entretien et de réparation
   • les frais d’assurance et de carburant
   • les autres frais (parking, péages, etc.)

2. L’évaluation de la pertinence d’une approche Location avec Otpion d’Achat (LOA) d’un véhicule neuf pour contenir le budget d’automobilité.

Le Boston Consulting Group, l’association MIIIR (institut de recherche international en assurance) et l’Action Tank se sont penchés sur la co-création d’un produit éco-assurance multirisque habitation avec l’office public de l’habitat Plaine Commune Habitat (93).

Dans le cadre d’un appel à partenariat, les trois parties ont déterminé la structure de travail et identifié les leviers d’actions possibles.

Le contexte dans lequel s’inscrit l’étude réalisée en septembre 2013 par le BCG pour le compte de l’Action Tank Entreprise et Pauvreté est celui d’une litanie de fermetures d’usines où s’affrontent, de manière quasi-systématique, d’un côté, des ouvriers & employés qui vivent la perte de leur emploi comme un inéluctable décrochage social et économique personnel, de l’autre, des centres de décision d’entreprises qui semblent de plus en plus lointains géographiquement et dont la logique parait uniquement guidée par des impératifs « impersonnels » (productivité, obsolescence, profitabilité, stratégie industrielle…) et, enfin, en guise de conciliateur, des pouvoirs publics dont la visibilité sur ces questions semble inversement proportionnelle à la capacité d’influer réellement sur la réalité.

Il résulte de ces mises en scène médiatiques et politiques la vision, assez généralement partagée, et surtout en France, d’une mondialisation assimilée à un phénomène inéluctable, incontrôlable et d’ampleur croissante de dévitalisation industrielle du territoire, prélude d’un déclin plus général.

A contre-courant de ce panorama assez sombre, il existe pourtant quelques motifs d’optimisme :

• une étude du BCG a montré, en 2012, que l’on pouvait s’attendre, aux USA, à une ré-industrialisation (ou une relocalisation) dans la mesure où un certain nombre de facteurs qui avaient, auparavant, contribué au mouvement de délocalisation industrielle vers la Chine allaient, dans les années à venir, fonctionner, pour ainsi dire, dans l’autre sens : baisse du prix de l’énergie aux USA, hausse des coûts de production en Chine et de transport, maintient des écarts de productivité….
• un certain nombre d’exemples ont montré, par ailleurs, qu’en modifiant les « règles du jeu » économiques entre acteurs locaux, on disposait finalement de certaines latitudes qui pouvaient éventuellement plus que compenser les écarts bruts de coûts salariaux entre production locales et production dans un pays à bas coûts de main d’oeuvre :
  • pour prendre un exemple historique, la création d’une filière d’emplois peu qualifiés dans le recyclage des vêtements usagés via l’instauration d’une taxe minime payée par les consommateurs sur l’achat des vêtements neufs
  • dans la distribution des produits génériques en pharmacie, la forfaitisation des marges de distribution a permis de rendre équivalente pour le pharmacien la vente d’un médicament « de marque » ou de son équivalent générique
  • parmi les programmes de l’Action Tank, Optique Solidaire a montré qu’en travaillant de concert, en fonction d’un prix cible déterminé, une filière professionnelle – ici, l’ensemble de la chaîne optique (verrier, lunetiers, opticiens) pouvait proposer des produits complets, fabriqués en France, à des prix très compétitifs

C’est donc pour valider la pertinence et l’étendue du sombre diagnostic initial mais, tout autant, pour examiner plus à fond les motifs d’espoirs, que l’Action Tank a demandé au Boston Consulting Group d’apporter sa réponse aux questions suivantes :

• Le sentiment vécu en France d’une désindustrialisation particulièrement marquée est-il fondé ? Y-a-t-il une spécificité française en la matière ?
• Le « prix payé » par les catégories les plus fragiles de la population est-il particulièrement élevé ? Y-a-t-il une pénalité spécifique pour les pauvres ?
• Peut-on s’attendre à une réindustrialisation française à l’instar de ce qui est anticipé aux USA ?
• Existent-ils des modèles innovants qui permettent de recréer de l’emploi relativement peu qualifiés en destinant ses produits et services à une clientèle locale relativement peu favorisée ?

Publiée en mai 2011, cette étude a été conduite par le Boston Consulting Group, dans le cadre de sa contribution pro-bono à l’Action Tank, en février / mars 2011 et s’appuie sur l’enquête INSEE sur les revenus et la consommation des ménages en France de 2008.

L’idée même de « double pénalité » n’est ni nouvelle ni complexe : si la « pénalité principale » dont pâtissent les ménages pauvres réside dans la taille limitée de leur budget, la « double pénalité » consiste dans le fait que ces mêmes ménages pauvres payent parfois plus cher que d’autres ménages plus favorisés les mêmes biens et services, par unité de consommation.

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