Guide pratique – Mener une démarche de rénovation-densification pour financer la rénovation énergétique en copropriété
Ce guide détaille les étapes et les conditions de mise en œuvre d’un projet de « rénovation-densification » d’une copropriété : il s’agit d’un projet de rénovation complète intégrant un volet de travaux d’économies d’énergie, financé en partie par la vente de droits à construire appartenant à la copropriété qui se traduit par une densification de la parcelle. L’objectif de ce type de projet est de réussir à financer des travaux de rénovation énergétique ou d’améliorer le niveau d’ambition des travaux avec la mobilisation d’un financement supplémentaire, tout en garantissant la diminution des charges énergétiques de la copropriété après travaux.
Le parc privé collectif est le segment du parc résidentiel français qui concentre le plus de difficultés à sa rénovation : il se caractérise par des qualités thermiques très inférieures au parc social et un rythme de rénovation significativement inférieure au parc privé individuel. Trop souvent des travaux de rénovation énergétiques sont abandonnés faute de capacité des copropriétaires à assumer des restes à charges élevés, au profit de ravalements simples ou de travaux énergétiques de moindre envergure, ce qui génère un surcoût pour les copropriétaires et la destruction du gisement d’économies pour le bâtiment. Si ce constat est partagé pour toutes les copropriétés, il est particulièrement saillant pour les copropriétés dégradées ou fragiles.
Mobilisable sous certaines conditions, la vente de droits à construire est un levier fort qui permet de réduire le reste à charge des copropriétaires. La vente de droits à construire constitue aussi une méthode de densification douce des villes, et à ce titre, elle peut venir servir les objectifs d’aménagement urbain et de développement des équipements et logements des collectivités.
La rénovation-densification a fait l’objet d’une première expérimentation sur la copropriété des Pommiers, située à Clichy-sous-Bois, en Seine-Saint-Denis, dans le cadre d’une réponse à l’appel à manifestation d’intérêt Ville durable et solidaire (Programme d’Investissement d’Avenir) porté par l’Agence Nationale pour la Rénovation Urbaine, en partenariat avec l’EPT Grand Paris Grand Est, la ville de Clichy-sous-bois, Citémétrie, l’EPF d’Ile-de-France, et Batigère. L’Action Tank Entreprise & Pauvreté a été impliqué dès la conception de l’expérimentation et a assuré un soutien opérationnel fort au projet de 2015 à 2020. Indépendamment des spécificités opérationnelles et contextuelles du projet des Pommiers, l’expérimentation a démontré que la vente de droits à construire pouvait financer 25% du projet de rénovation énergétique, pour un gain énergétique garanti de plus de 50%.
Ce guide pratique a vocation à améliorer la compréhension de l’imbrication d’un projet de densification et d’un projet de rénovation d’un immeuble existant, afin de faciliter l’appropriation d’une démarche de rénovation-densification par tous les acteurs institutionnels qui agissent pour la rénovation des copropriétés, et les copropriétaires eux-mêmes. L’objectif est de faciliter le déploiement de cette démarche de rénovation-densification, et ainsi contribuer à l’accélération de la rénovation énergétique des copropriétés et à la lutte contre la précarité énergétique. Il s’appuie sur le témoignage de plusieurs acteurs pour proposer, à chaque étape, les recommandations tirées en particulier de l’expérimentation menée à Clichy-sous-Bois, et d’initiatives inspirantes portées par d’autres acteurs sur les territoires.